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房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi)，既然是消費(fèi)品，房?jī)r(jià)理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價(jià)一樣進(jìn)行調(diào)控，這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。

隨著樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，一路飆漲的房?jī)r(jià)漸露疲態(tài)，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。那么，這一輪調(diào)控會(huì)否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？這一回，房?jī)r(jià)新“拐點(diǎn)”會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)？以下三篇文章將作見(jiàn)仁見(jiàn)智式的分析。

這一回拐點(diǎn)已真正到來(lái)

所有能夠助漲房?jī)r(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房?jī)r(jià)必然會(huì)不可避免地盛極而衰，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

在幾年前的春晚小品《賣拐》中，范偉在趙本山的引領(lǐng)之下，伴隨著“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場(chǎng)景極為類似，從2010年新年開(kāi)始就真的要“拐了”，原因也正是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)路人自己先“拐了”。

新年伊始，全國(guó)一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤(pán)促銷的場(chǎng)面，而價(jià)格變動(dòng)更為敏感的深圳甚至已有買家提出“退房”。當(dāng)下這些市場(chǎng)變化已經(jīng)清楚地表明，樓市價(jià)格趨勢(shì)的拐點(diǎn)已經(jīng)形成。對(duì)于拐點(diǎn)之后的價(jià)格趨勢(shì)，謹(jǐn)慎的看法認(rèn)為是“由漲轉(zhuǎn)平”，即房?jī)r(jià)不漲但也未必會(huì)跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來(lái)，判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)的要害不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，而在于貨幣調(diào)控政策的執(zhí)行力度，如果偏緊的貨幣政策導(dǎo)向繼續(xù)強(qiáng)化，房?jī)r(jià)必然會(huì)“由漲轉(zhuǎn)跌”，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

之所以這么說(shuō)，一個(gè)重要的前提是中國(guó)房?jī)r(jià)本身的確太高。我們已經(jīng)無(wú)需再羅列諸如房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率等衡量?jī)r(jià)格泡沫的數(shù)據(jù)，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房?jī)r(jià)虛高的事實(shí)。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)泡沫才是市場(chǎng)價(jià)格必然調(diào)整的內(nèi)因。

而長(zhǎng)期以來(lái)，價(jià)格泡沫內(nèi)因之所以長(zhǎng)期沒(méi)有發(fā)揮出作用，是因?yàn)檎{(diào)控政策與投機(jī)蔓延兩個(gè)因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，房?jī)r(jià)本來(lái)在2008年已出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整的端倪，但由于金融危機(jī)的惡化，調(diào)控政策為了“保增長(zhǎng)”的政策目標(biāo)而不得不力挺房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上投機(jī)資金的惡意炒作，房?jī)r(jià)居然創(chuàng)出了歷史新高。但正所謂從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也絕不會(huì)例外。在持續(xù)了11年之久的牛市行情以及在金融危機(jī)中上演了“不跌反漲”的怪相之后，所有能夠助漲房?jī)r(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房?jī)r(jià)必然會(huì)不可避免地盛極而衰。

助推房?jī)r(jià)的政策已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。不僅調(diào)控政策從去年底開(kāi)始表現(xiàn)出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態(tài)勢(shì)將會(huì)發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實(shí)上，從去年年中房?jī)r(jià)飆升的后半期觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全淪為一個(gè)資金推動(dòng)的投機(jī)市場(chǎng)，其特征就是高度依賴資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房?jī)r(jià)保持快速飆漲。而畸高的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了資金的供給能力。近期，曾經(jīng)的“地王”北京大龍地產(chǎn)公司因無(wú)力支付50億元的土地出讓金而被相關(guān)部門(mén)暫停了土地拍賣資格，并被沒(méi)收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明，盡管高房?jī)r(jià)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨額利潤(rùn)，但同時(shí)也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房?jī)r(jià)帶動(dòng)了高地價(jià)，而開(kāi)發(fā)商要想長(zhǎng)期“活下去”就必須繼續(xù)天價(jià)購(gòu)地，這意味著之前的高額利潤(rùn)將會(huì)被高房?jī)r(jià)侵蝕殆盡。除非開(kāi)發(fā)商不再繼續(xù)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，否則高價(jià)造成的資金黑洞，最終將吞噬所有的“游戲參與者”。

更為關(guān)鍵的是，這個(gè)“游戲”已經(jīng)無(wú)以為繼，因?yàn)橘Y金供給轉(zhuǎn)而收緊已經(jīng)成為必然。當(dāng)下不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款被嚴(yán)管，買房者的購(gòu)房貸款也受到嚴(yán)控。在資本市場(chǎng)上，監(jiān)管部門(mén)也開(kāi)始延緩房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請(qǐng)，目前多達(dá)30多家房地產(chǎn)企業(yè)的融資計(jì)劃已被積壓拖延。對(duì)于嚴(yán)重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，資金鏈條斷裂意味著什么，不言而喻。在筆者看來(lái)，只要未來(lái)貨幣資金管控政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)在資金面的巨大壓力之下，選擇主動(dòng)降低房?jī)r(jià)以求自保，并最終形成競(jìng)相殺價(jià)的局面。彼時(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將最終印證“拐點(diǎn)”的真正到來(lái)。(馬紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

房?jī)r(jià)納入CPI才有樓市新拐點(diǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月份公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管1月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，但環(huán)比只上漲1.3%，漲幅比去年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。接受采訪的專家表示，中國(guó)樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下將逐漸“退燒”，市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)各方有利。

隨著“國(guó)11條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺(tái)，一系列調(diào)控政策密集作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得樓市出現(xiàn)了漸次“退燒”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價(jià)格橫盤(pán)整理、成交量萎縮的局面。這會(huì)不會(huì)是房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的前兆？按照通常的經(jīng)濟(jì)理論而言，一旦成交量萎縮，就意味著賣方市場(chǎng)的出現(xiàn)，價(jià)格就有下調(diào)的機(jī)會(huì)和空間。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，“價(jià)升量減”的現(xiàn)象已不是第一次出現(xiàn)，成交量萎縮和價(jià)格下調(diào)之間很難畫(huà)上等號(hào)，這一次恐怕也不能例外。而經(jīng)驗(yàn)也表明，不能因?yàn)闃鞘械某山讳J減就斷定價(jià)格掉頭往下，從而出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

實(shí)際上，回顧以往的幾次樓市調(diào)控即可發(fā)現(xiàn)，僅靠調(diào)控很難形成樓市的“拐點(diǎn)”，在短暫地壓抑火爆的樓市之后，反而有可能引起價(jià)格上的報(bào)復(fù)性反彈。有例為證：2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”出臺(tái)以后，北京、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍呈不斷攀升的勢(shì)頭，有的漲幅還超過(guò)了前幾年的同期水平；2007年的“貸款新政”等樓市調(diào)控，卻遭遇創(chuàng)下房?jī)r(jià)新高的尷尬，被媒體形容為“調(diào)控聲聲急，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高”；如今新一輪的調(diào)控會(huì)否再次上演“狼來(lái)了”的結(jié)局，還很難說(shuō)，但要想寄望于調(diào)控帶來(lái)“拐點(diǎn)”，恐怕只是購(gòu)房者的一廂情愿。

究其原因，在于現(xiàn)有的調(diào)控體系存在諸多缺陷，進(jìn)而影響樓市調(diào)控的落實(shí)和效用。房地產(chǎn)不同于其他商品，地域性差別很大，不同的城市適用于不同的房地產(chǎn)政策。比如說(shuō)一線城市的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)泡沫，二線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，三線城市的樓市才剛復(fù)蘇，四線城市的樓市還處于低迷狀態(tài)。但現(xiàn)在的調(diào)控措施都是由國(guó)家相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一制訂，且不說(shuō)“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地產(chǎn)的直接管理者——地方政府的配合才能落實(shí)。這就使得調(diào)控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執(zhí)行力問(wèn)題。調(diào)控措施在執(zhí)行過(guò)程中往往被打折，導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難被調(diào)控。

因而，有必要將房?jī)r(jià)納入進(jìn)CPI統(tǒng)計(jì)中，將其視為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，從而改進(jìn)現(xiàn)有的調(diào)控體系。房?jī)r(jià)沒(méi)有進(jìn)入CPI，傳統(tǒng)的解釋是，房地產(chǎn)是投資性需求，而投資品的價(jià)格不應(yīng)該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi)，屬于消費(fèi)品市場(chǎng)。既然是消費(fèi)品，房?jī)r(jià)理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價(jià)一樣，在價(jià)格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)控，如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。在這方面有關(guān)物價(jià)的調(diào)控已經(jīng)給出了很好的啟示。

此外，既然將房地產(chǎn)定性為消費(fèi)性需求，那么在調(diào)控時(shí)就應(yīng)堅(jiān)持不同需求分類調(diào)控的原則。對(duì)低收入群體的住房需求，以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障，并在土地供應(yīng)、財(cái)政資金等方面要優(yōu)先滿足；對(duì)居民的自住性購(gòu)房需求，在確定按揭首付比例、利率優(yōu)惠時(shí)，應(yīng)從國(guó)家宏觀調(diào)控政策平衡出發(fā)，統(tǒng)一確定，并保持相對(duì)穩(wěn)定；在二套房交易上，以稅收調(diào)控政策，引導(dǎo)居民分散投資渠道，打擊炒樓者。(作者：李龍)

最難以判斷的就是房?jī)r(jià)走勢(shì)

由于現(xiàn)階段沒(méi)有哪座城市可輕言放棄“賣地財(cái)政”而能夠正常“開(kāi)鍋?zhàn)鲲?rdquo;，因此，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的不是有沒(méi)有辦法調(diào)控，而是敢不敢下決心調(diào)控。

虎年春來(lái)早——今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)可期，各社會(huì)階層收入有所增長(zhǎng)可期，就業(yè)進(jìn)一步改善可期，社保、醫(yī)保等基礎(chǔ)保障“擴(kuò)面提標(biāo)”同樣可期，唯一很難預(yù)判并繼續(xù)呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)的不確定因素就是房?jī)r(jià)走勢(shì)。

對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)，社會(huì)各界有三種迥然不同的期待。對(duì)于蟻居者、無(wú)房戶、急于買房結(jié)婚成家一族，當(dāng)然希望房?jī)r(jià)能有明顯下降，許多人甚至希望房?jī)r(jià)坐滑梯，以徹底挑破房市泡沫。對(duì)于手頭有二套、三套房子者(如上海戶籍市民平均每戶超過(guò)兩套房子)，則既不希望房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步吹大，亦不希望房?jī)r(jià)大幅回落。前者意味政府調(diào)控房?jī)r(jià)失敗，強(qiáng)大輿論壓力會(huì)迫使政府繼續(xù)加大力度挑破“房泡泡”，如是則意味著既得利益受損。房市投資者或投機(jī)者，當(dāng)然希望能維持住現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平，至少不能下跌過(guò)大，否則這部分家庭損失會(huì)很慘。

眾銀行也心態(tài)復(fù)雜。銀行作為放貸人的選擇是房?jī)r(jià)能夠在現(xiàn)有基礎(chǔ)上穩(wěn)住，降10%~20%尚可接受，若跌幅過(guò)大，雖不至于引爆金融危機(jī)，但銀行巨額流動(dòng)性會(huì)因此失卻一條主要釋放管道，從而直接影響銀行經(jīng)營(yíng)效益。

全國(guó)性房?jī)r(jià)漲幅失控，以上海、北京、廣州、深圳為標(biāo)志，其中又以上海失控程度最甚。就上海而言，最大的未必是道義壓力，反而是高房?jī)r(jià)無(wú)休止抬高商務(wù)成本，加劇上海結(jié)構(gòu)調(diào)整難度，再不加控制，上海每年的“賣地財(cái)政”所得將不及城市結(jié)構(gòu)功能錯(cuò)亂及發(fā)展機(jī)遇一再錯(cuò)失而導(dǎo)致的巨額財(cái)政損失……“調(diào)控房?jī)r(jià)并不難，難的是下決心真調(diào)”——這句話出自上海市委書(shū)記俞正聲之口，此回應(yīng)過(guò)于簡(jiǎn)略，聽(tīng)起來(lái)讓人不知所以然，但在筆者眼里，這是就房?jī)r(jià)調(diào)控說(shuō)的一句“掏心話”。

就全國(guó)，目前的高房?jī)r(jià)肇始于新世紀(jì)初年，2005年鬧騰到無(wú)法面對(duì)輿論時(shí)曾調(diào)控過(guò)一把。手段無(wú)非兩條：一是調(diào)控按揭利率收銀根，二是適度“開(kāi)閘供地”平抑地價(jià)。然后，這兩招令眾銀行不滿，地方“賣地財(cái)政”減量而各項(xiàng)維穩(wěn)(償還各類民生欠賬)開(kāi)支卻須剛性增加，弄得各地“鬧糧荒”——于是，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波更為瘋狂的猛漲。

2008年下半年，全球金融危機(jī)加劇，提前引爆經(jīng)濟(jì)危機(jī)，部分投機(jī)資金從房市中抽身，外加人們對(duì)危機(jī)后果缺乏清晰預(yù)估，房?jī)r(jià)在歲末年初曾有一波約10%~20%的適度回調(diào)。危機(jī)造成就業(yè)困難影響維穩(wěn)，維穩(wěn)是“頭號(hào)任務(wù)”且需大量真金白銀支出，為“保增長(zhǎng)”，4萬(wàn)億財(cái)政投資外加更為兇猛的商業(yè)信貸砸下來(lái)，天量流動(dòng)性如決堤之水在房市內(nèi)泛濫成災(zāi)……

去年下半年經(jīng)濟(jì)開(kāi)始回暖，面對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的又一個(gè)階段性臨界點(diǎn)所釋放的巨大輿論壓力，房?jī)r(jià)調(diào)控再次祭旗，態(tài)度上堅(jiān)定而嚴(yán)厲，但執(zhí)行情況如何還難說(shuō)。“決心難下”，擇其要害，還在于現(xiàn)階段沒(méi)有哪座城市可輕言放棄“賣地財(cái)政”而能夠正常“開(kāi)鍋?zhàn)鲲?rdquo;。

“房?jī)r(jià)可調(diào)控”的確不難：其一、政府“開(kāi)閘供地”；其二、根本無(wú)須征繳物業(yè)稅，只需臨時(shí)征繳“倒房”之“利得稅”即可，倒騰套數(shù)越多，征稅比例越高，迫使投資和投機(jī)性資金撤離房市，房?jī)r(jià)想怎么調(diào)就怎么調(diào)，想調(diào)低多少就能調(diào)多少�？梢�(jiàn)，決定未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的不是有沒(méi)有辦法調(diào)控，而是敢不敢下決心調(diào)控。下月全國(guó)“兩會(huì)”是個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，若動(dòng)真格的，房?jī)r(jià)二季度會(huì)有所下跌，但跌幅有限。不過(guò)無(wú)論如何，今年房?jī)r(jià)不至于如去年這般瘋漲。(魯寧，資深媒體評(píng)論員)